L’Italia è un Paese che si svuota e invecchia. Questa trasformazione strutturale non può che riflettersi in profondità sul modo di progettare territori, città, spazi dell’abitare. Eppure, salvo rare eccezioni, la cultura architettonica non sembra ancora aver interiorizzato la portata sistemica della crisi demografica. Ancora meno l’ha fatto l’apparato normativo, fermo a modelli insediativi novecenteschi, incapace di leggere le mutazioni sociali in atto.

I dati parlano chiaro: nel 2024 la popolazione italiana è scesa dello 0,06%. Dal 2008 a oggi si contano circa 184.000 nati in meno ogni anno. La fecondità è al minimo storico (1,18 figli per donna), mentre diminuisce anche il numero di donne in età fertile. L’età mediana è salita a 48,7 anni (contro i 44,7 della media UE), e gli over 65 rappresentano il 24,7% della popolazione. Entro il 2050 saranno il 34,5%, con un raddoppio della fascia 80+. Il cosiddetto “Silver Tsunami” – l’ingresso nella terza età delle generazioni del baby boom – sta ridefinendo in profondità la struttura della popolazione e, con essa, i bisogni spaziali, sociali ed economici delle nostre comunità.

Nuove famiglie, nuove case: la sfida di un nuovo modo di abitare

Entro il 2043 l’Italia avrà un milione di famiglie in più, ma sempre più piccole: le coppie con figli scenderanno sotto il 25%, mentre le persone sole (spesso anziane) supereranno il 40% dei nuclei familiari. Questa trasformazione impone un cambio di paradigma: servono case diverse, quartieri diversi, una nuova cultura dell’abitare. La domanda si orienta verso alloggi più piccoli, accessibili, privi di barriere architettoniche, in grado di integrare spazi condivisi, servizi assistenziali e soluzioni flessibili come il co-housing o le residenze intergenerazionali.

E invece si continua a costruire secondo logiche obsolete: palazzi fatti di soli appartamenti privati, spazi connettivi limitati, zero spazi comuni (per non sprecare nemmeno un metro cubo di possibilità edificatoria), qualche negozio al piano terra. La normativa vigente – con i suoi concetti rigidi di Superficie Utile Lorda, indici di fabbricabilità, altezze massime e destinazioni d’uso – è ancora ferma a visioni degli anni ’50, inadatta a dare risposte contemporanee.

Nel frattempo, la generazione dei baby boomer vive in case troppo grandi, non più adatte alle proprie esigenze. Ma vendere per ridimensionarsi non è affatto semplice: la generazione successiva è numericamente più ridotta, economicamente più fragile, spesso esclusa dal mercato immobiliare. Il risultato è un eccesso di offerta (in particolare nelle aree meno attrattive) che non trova più una domanda coerente.

Giovani e casa: un binomio fragile

Secondo ANCE, oltre 10 milioni di famiglie italiane con redditi medio-bassi sono di fatto escluse dall’accesso alla casa: mutui fuori portata, affitti che superano il 40% del reddito in molte città, assenza di politiche pubbliche strutturate. L’abitazione, da diritto fondamentale, è diventata un ostacolo alla mobilità, alla formazione, alla progettualità di vita. In Italia si lascia la casa dei genitori in media a 30 anni, si diventa genitori oltre i 31. Il disagio abitativo dei giovani è il sintomo più evidente di un sistema bloccato. Le ripercussioni economiche e culturali di medio-lungo termine potrebbero essere significative, contribuendo a ridisegnare la mappa sociale del Paese. 

l’Italia rischia di diventare un Paese “bloccato”, dove le persone restano ancorate alla città d’origine non per scelta ma per necessità. I flussi migratori interni (ad esempio dal Sud al Nord) si riducono o coinvolgono solo chi può contare su reti di sostegno. Chi non ha queste possibilità, spesso rinuncia a opportunità di lavoro lontano da casa o sceglie strade ancora più drastiche. Non a caso, il fenomeno della “fuga dei cervelli” si intreccia con queste dinamiche: molti giovani talenti preferiscono emigrare all’estero piuttosto che affrontare l’incertezza e i costi proibitivi di una relocation interna senza adeguati supporti. La mancata mobilità interna – dovuta anche alla crisi abitativa – si traduca in una perdita netta di capitale umano per l’Italia.

Immigrazione e frattura territoriale

A complicare il quadro, c’è il rallentamento dei flussi migratori, che restano comunque l’unico fattore demograficamente attivo. Tuttavia, il contributo degli immigrati è ostacolato da politiche europee restrittive miopi e da una crisi abitativa che li colpisce in modo drammatico. Le città diventano più diseguali: alcuni quartieri si gentrificano e si chiudono, altri si svuotano e si degradano. I territori interni si spopolano; alcuni borghi si reinventano, altri si estinguono. Il futuro urbano italiano sarà sempre meno omogeneo, sempre più asimmetrico.

Architettura e mercato: serve un cambio di sguardo

Tutte queste dinamiche stanno già cambiando il mercato immobiliare. La domanda si è polarizzata: meno grandi appartamenti familiari, più soluzioni ibride, residenze assistite, micro-alloggi, co-living. Ma l’offerta resta ancorata a modelli superati. È qui che l’architettura deve fare un passo avanti. Non basta aggiornare i materiali o rincorrere la sostenibilità energetica: serve un pensiero nuovo sull’abitare, capace di dare forma alle nuove strutture sociali.

In altri Paesi europei si sperimentano modelli interessanti: il progetto Knarrenhof nei Paesi Bassi, una rete di cohousing per anziani attivi; Stalowa 29 a Varsavia, che unisce giovani, famiglie e over 65 in un edificio condiviso e ristrutturato; la Maison des Babayagas a Montreuil, alle porte di Parigi, pensata da e per donne anziane, con spazi condivisi e un’anima comunitaria. Sono esperienze isolate, ma aprono scenari. L’Italia ha iniziato a muovere timidi passi in questa direzione – si pensi a Casa alla Vela a Trento, ai progetti intergenerazionali promossi da alcune università – ma manca ancora un progetto organico, una visione politica e culturale.

Come afferma il demografo Alessandro Rosina, l’Italia è a un bivio. Può scegliere di governare il cambiamento – investendo nelle nuove generazioni, nella coesione sociale, in una nuova idea di città – oppure subirlo, restando impigliata nel declino. Il Silver Tsunami, la crisi dell’abitare, l’invecchiamento e le migrazioni non sono emergenze separate: sono frammenti di un’unica trasformazione. E chiamano l’architettura a fare la sua parte. Con consapevolezza. E stravolgendo il nostro stupido ed ottuso sistema di regole. 

nella foto Knarrenhof