Nostalgia di Fanfani

Anatomia tecnica del “Piano Casa Italia”: 970 milioni che valgono sedicimila euro ad alloggio, un vincolo del 70 per cento a canone calmierato che nessun piano economico-finanziario regge, e una nostalgia per un’epoca in cui il Piano Casa era una cosa seria.

Il “Piano Casa Italia” nasce con la legge di Bilancio 2026 e prende forma con il decreto-legge 66/2026, convertito in via definitiva il 1° luglio con voto di fiducia al Senato: 106 favorevoli, 62 contrari. 

L’impianto poggia su tre gambe. 

La prima stanzia 970 milioni di euro in cinque anni, dal 2026 al 2030, per recuperare circa 60mila alloggi di edilizia residenziale pubblica oggi sfitti o inagibili, dentro un obiettivo dichiarato di 100mila alloggi in dieci anni tra recuperi e nuova offerta. 

La seconda affida a Invimit SGR comparti regionali di housing sociale in partenariato pubblico-privato, con un fondo statale da 100 milioni che dovrebbe attrarre circa due miliardi di capitali privati; i programmi ammessi devono destinare almeno il 70 per cento degli alloggi a canone o prezzo convenzionato, con sconto minimo del 33 per cento sui valori di mercato. 

La terza istituisce un commissario straordinario e apre corsie procedurali dedicate: provvedimento autorizzativo unico, conferenze di servizi da chiudere in trenta giorni con silenzio-assenso, scomputo di alcune superfici dai calcoli urbanistici. Semplificazioni rafforzate riservate ai programmi di investimento sopra il miliardo di euro. A margine viaggia il disegno di legge “sgomberi”, che comprime i tempi di rilascio degli immobili. 

La comunicazione di Palazzo Chigi riassume il tutto in una cifra tonda e rassicurante: dieci miliardi per la casa. Per accompagnarla, ministri e relatori hanno evocato il precedente più nobile disponibile, il piano INA-Casa di Amintore Fanfani. Vale la pena prenderli sul serio e fare il confronto fino in fondo.

Prima i numeri del fabbisogno, perché ogni piano si giudica sulla scala del problema che dichiara di affrontare. In Italia un milione e mezzo di famiglie vive in condizione di grave disagio abitativo e 350mila nuclei aspettano in graduatoria un alloggio popolare; le 700mila famiglie oggi ospitate nel patrimonio ERP rappresentano un terzo di quelle che ne avrebbero titolo, mentre dagli anni Ottanta l’offerta pubblica si è ridotta del 90 per cento. Lo Stato italiano dedica all’edilizia sociale lo 0,02 per cento del PIL contro una media europea intorno al 3; in Europa una famiglia su cinque abita in un alloggio sociale, da noi il 3,5 per cento. L’Osservatorio Conti Pubblici della Cattolica stima un deficit accumulato di almeno 300mila abitazioni tra il 2018 e il 2022, 700mila nuove famiglie attese nei prossimi quindici anni e un fabbisogno di 3,6 milioni di case al 2050, per investimenti sopra i mille miliardi. Nel frattempo i valori immobiliari sono cresciuti del 56 per cento a Milano, del 41 a Bologna, del 30 a Firenze nell’ultimo decennio, e i tribunali emettono circa 40mila sentenze di sfratto l’anno. Questa è la voragine. Vediamo ora il ponte che dovrebbe attraversarla.

La prima gamba si smonta con una divisione: 970 milioni su 60mila alloggi fanno poco più di 16mila euro a unità. Chi ha firmato almeno un computo metrico per una manutenzione straordinaria su patrimonio ERP sa che cosa si compra con quella cifra: il rifacimento di un bagno e la revisione dell’impianto elettrico, a condizione che il ponteggio lo offra la ditta. Un recupero vero di un alloggio inagibile, tra adeguamento impiantistico, serramenti, messa a norma, efficientamento energetico ed eventuale miglioramento sismico, viaggia su costi parametrici almeno tra gli 800 e i 1.200 euro al metro quadrato: per un alloggio medio di 70 metri quadrati, tra i 55mila e gli 85mila euro. Quattro o cinque volte lo stanziamento. L’ANCI, che molti di  quegli alloggi li amministra tramite i Comuni, ha stimato in audizione 1,2 miliardi per la sola agibilità, segnalando insieme che le risorse non sono aggiuntive ma provengono da riduzioni di altri fondi nazionali ed europei. 

La distribuzione per annualità completa il quadro: nel 2026, primo anno del decennio promesso, i milioni effettivi sono 116, e il commissario straordinario ne assorbe da solo circa uno l’anno. In compenso il decreto autorizza l’alienazione di parte del patrimonio: dove il conto non torna, si vende il magazzino.

La seconda gamba merita l’approfondimento maggiore, perché contiene la scelta più irrealistica dell’intero provvedimento: chiedere agli operatori privati di destinare il 70 per cento degli alloggi al canone calmierato. 

Chi costruisce piani economico-finanziari per mestiere riconosce il problema alla prima lettura. Un fondo immobiliare ragiona con un costo del capitale tra il 4 e il 5 per cento, costi di costruzione ormai stabilmente sopra i 1.800-2.000 euro al metro quadrato, oneri, imprevisti e una remunerazione da garantire ai sottoscrittori. Se il 70 per cento del prodotto va ceduto a valori scontati di un terzo, l’equilibrio del piano grava per intero sul 30 per cento residuo a libero mercato, che dovrebbe collocarsi a prezzi tali da compensare tutto il resto. Il decreto non offre in cambio alcuna leva fiscale il che aumenta i dubbi sulla sostenibilità economica di progetti così convenzionati. 

Contemporaneamente è opportuno notare  che uno sconto del 33 per cento applicato a un mercato cresciuto del 56, come a Milano, produce canoni comunque inaccessibili proprio alle fasce cui il piano dice di rivolgersi, replicando i fallimenti già documentati del social housing italiano. Il vincolo risulta così troppo pesante per essere bancabile e troppo leggero per essere sociale: un congegno calibrato con precisione per non generare né rendimento né alloggi. 

Amintore Fanfani, che di mestiere faceva l’economista, il problema della provvista lo risolse alla radice: una trattenuta obbligatoria sui salari di tutti i lavoratori, con lo Stato committente, costruttore e proprietario finale. Il governo che ne rivendica l’eredità chiede al capitale privato il gesto redistributivo che il bilancio pubblico per primo si rifiuta di compiere, fermo com’è allo 0,02 per cento del PIL. 

La beneficenza per decreto, affidata ai soggetti meno vocati a praticarla.

Anche la terza gamba, quella procedurale, rivela più fretta che metodo. Le conferenze di servizi da chiudere in trenta giorni con silenzio-assenso: in trenta giorni un ufficio tecnico comunale sottodimensionato deve acquisire pareri igienico-sanitari, antincendio, paesaggistici, idraulici e via dicendo. 

Le semplificazioni più incisive scattano sopra il miliardo di investimento, misura che taglia fuori la media impresa italiana, tanto che CNA e Confartigianato hanno chiesto una riserva del 40 per cento dei lavori per le PMI nei partenariati. L’ANAC ha messo in guardia dall’“eccessiva proliferazione di commissari con regimi giuridici differenziati”, le Regioni lamentano lo scavalcamento di una competenza che il Titolo V assegna loro.

Per completare il quadro non si può non notare che nel  testo del decreto la parola qualità architettonica non compare.

Qui la nostalgia di Fanfani diventa un metro di misura. 

Il piano INA-Casa, legge 43 del 1949, si diede una macchina: un Comitato di attuazione guidato dall’ingegner Filiberto Guala, una Gestione affidata ad Arnaldo Foschini con un Ufficio Architettura diretto da Adalberto Libera, concorsi di progettazione a ciclo continuo e manuali tipologici che alzarono lo standard dell’intera produzione edilizia nazionale. In quattordici anni consegnò due milioni di vani e una casa in affitto a basso costo a oltre 350mila famiglie, pretendendo per le case dei lavoratori, sono parole di Foschini, “un aspetto lieto ed accogliente” e quella “armonia architettonico-urbanistica che è sempre stato vanto del nostro paese”. Si concretizzò  una stagione dell’architettura italiana che il mondo  studia ancora. 

Il piano del 2026 ha in dotazione un commissario, una SGR e un silenzio-assenso. 

Sul fronte opposto marcia invece spedito il ddl sgomberi, che promette il rilascio degli immobili in quindici giorni con esecuzione affidabile a società private, innovazione contestata perfino dagli ufficiali giudiziari che dovrebbe sostituire. Quindici giorni per liberare un alloggio, dieci anni per costruirne centomila: nel cronoprogramma nazionale la celerità esiste, ma lavora in una sola direzione.

La vicenda dell’edilizia pubblica italiana si aprì con un ministro che mise i migliori architetti a capo di un piano; rischia di chiudersi con un commissario che mette un piano economico-finanziario a capo degli architetti.

La nostalgia di Fanfani, sia chiaro, è tutta mia, e la rivendico. Il governo si è limitato a prenderne in prestito il nome per un comunicato; io rimpiango la sostanza: uno Stato che tassava i salari e consegnava quartieri; la casa intesa come fondamento della città e non come sottostante di un fondo. 

Quel piano lo pagarono gli operai in busta paga, e in cambio ebbero case firmate Quaroni, Ridolfi, Libera, pensate per durare più dei loro mutui. Questo lo pagheranno di nuovo i più deboli, con canoni “calmierati” su prezzi fuori scala e sfratti eseguiti in quindici giorni. 

L’INA-Casa durò quattordici anni e si visita ancora con gli studenti di architettura, come si visita un’idea di Paese. Tra quattordici anni anche questo piano avrà prodotto qualcosa da mostrare. La domanda è che cosa porteremo a vedere: i quartieri o i rogiti?

Nella foto il Quartiere Harar a Milano, commissionato da INA-Casa e realizzato fra 1950 e 1955, con Ponti, Figini, Pollini, Bottoni e altri.